房地产开发企业常见偷税手段及审计要点
当前，房地产开发企业经营规模迅速膨胀，经营方式灵活多变，因而偷逃税费的现象比较普遍，且手法五花八门，错综复杂，造成国家和地方财政收入的流失，扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害不言而喻。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行，刻不容缓。
手法一：对“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税
房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原有住户采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。
审计要点：根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，审计人员应在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。
手法二：采取以房换地的方式，绕过财务账簿，双方共同偷税
以房换地是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计账簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收账款”为计税依据缴纳营业税，这种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。
审计要点：在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
手法三：收入长期挂账或以收抵支，偷逃税款
有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。
审计要点：应结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收入，严查“预收账款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收账款”结转收入，如有差额看其归向，发现其挂账往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。
手法四：少开或不开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，合谋偷税
房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，如双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。
审计要点：除应加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
手法五：违规订立合同，转移纳税义务，偷逃税款
房地产开发企业出于不同的目的，在与出资方或土地出让方签订合同时，常常列有“一切税费均由x方缴纳”或“一切税费向x方所在地主管税务机关缴纳”等条款，从而达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。
审计要点：《合同法》规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，不具有法律约束力。显然，在合同条款中规定“税费由x方缴纳或在何地缴纳”的条款，违反税收法律的规定，虽然最终负税人有可能改变，但法定纳税义务人应根据税法有关规定确认，承担纳税责任，履行纳税义务，依规定向主管税务机关缴纳各项税款。
手法六：费用分配不实，虚减应纳税所得额，偷逃所得税
房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。
审计要点：应按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所得税。
手法七：费用计提未付，影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税
预提费用、预计负债是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，但因是计提当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少交或不交企业所得税的目的。
审计要点：根据企业所得税的有关规定，对于上年度提取的预提费用、预计负债如在企业所得税汇算清缴之前实际支付的，允许记入上年度成本、费用；对于未支付部分则调增应纳税所得额，计征企业所得税。
手法八：代收、代垫款项不计入营业额，擅自削减税基，偷逃税款
房地产开发企业在收取购房款的同时，依据有关协议，代收燃气、水电、暖气配套费等款项，通常通过“其他应付款”、“应付账款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
审计要点：根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取这部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实属“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税，企业对此抵触情绪较大，审计人员应在依法足额计征税款的同时，耐心向企业宣传税法，堵漏增收。
手法九：以无效票据冲减开发成本，偷逃税款
房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入账；购进小额零散用品不严格索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。
审计要点：从会计核算角度讲，白条不属法定有效的原始凭证，不能入账；从税法角度讲，白条入账也属不予列支的成本项目。对此审计人员在查阅原始凭证时，发现有白条入账情况的，应一律调增应纳税所得额，计征企业所得税。
手法十：收入实收不转，直接抵减应付工程款，偷逃税款
房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
审计要点：审计人员应详细审查原始凭证，结合工程施工预、决算，检查其往来科目，据实调增应纳税所得额，计征企业所得税。
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